Was tun bei Mängel am Bau?

Fachanwalt für Baurecht und Gutachter helfen!

Kaum wohnt die Familie im neuen Haus, breitet sich an der Kelleraußenwand ein feuchter Fleck aus. Ein absurdes Horror-Szenario? Mitnichten! Für viele junge Hausbesitzer ist das Alltag! Sie haben ihren Bau abgenommen, alles schien perfekt – und nun das! Was können Sie in einer solchen Situation tun? Eines ist klar: Wenn der Bauherr den Schaden nicht selbst verursacht hat, dann muss er sich an den Bauunternehmer halten, der für den Bau beziehungsweise das beschädigte Bauteil verantwortlich ist. Dieser Unternehmer ist innerhalb der Gewährleistungsfrist (im privaten Hausbau normalerweise fünf Jahre ab Abnahme) zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Zumindest theoretisch – und wenn er noch am Markt ist und nicht längst insolvent!

Der Bauherr muss den Mangel gegenüber dem Unternehmer rügen – so heißt der Fachausdruck – und die Beseitigung des Mangels verlangen. Was passiert aber, wenn der Unternehmer nicht reagiert oder den Schaden nicht beseitigt, weil er behauptet, er sei gar nicht zuständig, sondern eine andere Firma? Auch dann muss der Bauherr nicht auf seine Rechte verzichten. Er darf in dem Fall sogar ohne weitere Rücksprache mit dem Bauunternehmer einen Sachverständigen (den sog. Privatgutachter) beauftragen, der Ursache und Ausmaß des bereits vorhandenen Schadens feststellt. Die Kosten für dieses Gutachten sind – sofern ein Mangel vorliegt – sogenannte Mangelfolgeschäden. Und die muss der Unternehmer dem Bauherrn als Schadensersatz bezahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (BGH VII ZR 392/00 und BGH VII ZR 338/01). Damit hat der BGH private Bauherren gegenüber unwilligen Bauunternehmern gestärkt. Anders verhält es sich allerdings, wenn der Sachverständige von vornherein und vorbeugend mit der Überwachung eines Bauvorhabens beauftragt wird. Die Kosten für die laufende Baukontrolle trägt immer der Bauherr, der den Sachverständigen beauftragt hat. Der Bauunternehmer muss diese Baukontrolle nicht bezahlen – auch nicht, wenn der Sachverständige dabei tatsächlich einen Mangel feststellt. Die oben erwähnte neue Rechtsprechung bezieht sich ausdrücklich nur auf Mängel, die nach der Bauabnahme auftreten und die der Bauunternehmer nicht beseitigt, obwohl er es tun müsste. Allerdings gibt es einen rechtlichen Stolperstein, den Bauherren beachten müssen, wenn sie einen Mangel rügen und dessen Beseitigung fordern: Nur der Unternehmer, der den Mangel verursacht hat, ist auch zur Beseitigung verpflichtet. Nimmt der Bauherr aus Unkenntnis den falschen Unternehmer in Anspruch, obwohl er das hätte erkennen können, dann kann der Unternehmer gegenüber dem Bauherrn Schadensersatz verlangen – auch das hat der BGH entschieden. Das Urteil (BGH VIII ZR 246/06) befasste sich mit einem Kaufvertrag, lässt sich aber auf den Baubereich übertragen. Das bedeutet in der Praxis: Der zu Unrecht für den Mangel gerügte Unternehmer kann dem rügenden Bauherrn alle Auslagen, Fahrtkosten und die Arbeitszeit etc. in Rechnung stellen, die er hatte, um festzustellen, dass er gar nicht für den Schaden verantwortlich ist. Deshalb: Mängelrügen immer an den richtigen Adressaten schicken! Sonst wird es unter Umständen teuer. Bei der Klärung der Frage, wer der richtige Ansprechpartner für die Mängelbeseitigung ist, braucht der Bauherr oft fachlichen Rat, den er beim Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bekommt. Liegen die technischen Dinge schwierig, ist es ratsam, zugleich auch einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Mängelbegutachtung zu konsultieren. Hierfür gibt es beispielsweise bundesweit den Verband Privater Bauherren (VPB) e. V., der auch in Bremen ein Regionalbüro betreibt.

Für den Bauherrn, der kurz nach dem Einzug ins neue Haus den feuchten Fleck an der Kellerwand findet, empfiehlt sich folgendes Prozedere, damit er zu seinem Recht kommt: Zunächst klären, ob er den feuchten Fleck im Keller nicht vielleicht selbst verursacht hat, etwa durch eine leckende Waschmaschine. Ist das nicht der Fall, dann den Bauunternehmer schriftlich zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung auffordern. Handelt es sich um einen Bauträger, der den Bau insgesamt übernommen hat, dann ist er der richtige Ansprechpartner. Er muss die Sache dann mit seinen Subunternehmern klären. Schwieriger wird es für den Bauherrn, wenn er keinen Generalunternehmer beauftragt hatte, sondern die verschiedenen Gewerke einzeln vergeben hat. Dann kommen unter Umständen mehrere Verursacher für den Mangel in Frage. Wendet er sich nun an den falschen, kann das zu einem Schadensersatzanspruch gegen ihn führen, wie oben beschrieben. Deshalb ist es in der Praxis sinnvoll, bereits an dieser Stelle den Fachanwalt für Baurecht zu beauftragen und um rechtliche Hilfe zu bitten, ggf. unter Hinzuziehung eines Privatgutachters. Problem dabei: Wer trägt die Kosten für den Anwalt und den Sachverständigen? Eigentlich der Unternehmer. Der wird aber sagen, es habe keines Anwaltes und keines Sachverständigen bedurft, er wäre als verantwortungsvoller Unternehmer seinen Pflichten auch so nachgekommen, wenn der Bauherr ihn nur dazu aufgefordert hätte. Der in Bremen als VPB-Regionalbeauftragter tätige Bausachverständige, der Architekt Dipl. Ing. Ulrich Schäfer, rät deshalb dazu, sich hier abzusichern: „Wenn für einen Schaden mehrere Firmen in Frage kommen, dann sollte der Bauherr respektive sein Anwalt alle diese Unternehmer anschreiben, ihnen den Mangel schildern und ihnen mitteilen, dass er vermutet, sie seien für den Mangel zuständig.“ Außerdem sollte er, so empfiehlt Schäfer weiter, dazuschreiben, er würde die Sachlage, wenn sich der Bauunternehmer nicht äußert, durch einen Sachverständigen prüfen lassen. Dann muss der zuständige Unternehmer später auf jeden Fall die Kosten für den Gutachter tragen – sofern er der Verursacher des Schadens ist. Eine komplexe Sache, verbunden mit Kosten und Aufregung. Bei größeren Schäden ist der Weg zum Fachanwalt für Baurecht und ggf. auch zum Sachverständigen ohnehin geboten. Aber auch wenn es um kleinere Schäden geht, dann sind die Honorare für Anwalt und Gutachter vergleichsweise gering und wiegen oft das viele zeitraubende Hin und Her zwischen Bauherrn und Unternehmer schnell auf. Es lohnt sich also, in jedem Fall den „externen Fachmann am Bau“, also den Fachanwalt für Baurecht und den Sachverständigen, zu beauftragen – auch, wenn man zum Schluss auf einem Teil seiner Kosten sitzen bleiben könnte.

Checkliste – so rügen Sie einen Mangel richtig: Mängelrüge immer schriftlich verfassen; sie muss datiert sein; sie muss Namen und Adresse des Bauherrn beinhalten; sie muss das Objekt mit Adresse genau bezeichnen; in der Mängelrüge muss der Schaden (Mangelsymptom) genau beschrieben werden, auch dessen Lage Es sollte auch eine Frist für die Nachbesserung gesetzt werden. Dieser Termin sollte zeitnah liegen, aber dem Unternehmen auch realistisch die Gelegenheit geben, den Schaden zu beheben. Bei einem Wasserrohrbruch muss das natürlich alles schnell, telefonisch und innerhalb von Stunden funktionieren. Bei einem Bagatellschaden sind eine bis zwei Wochen für die Mängelbeseitigung angemessen. Verstreicht diese Frist und der Unternehmer meldet sich nicht oder zu spät, dann hat der Bauherr Handlungsfreiheit und kann alle Mängelansprüche ausüben. Das heißt, er kann entweder die Rechnung mindern, sofern noch etwas aussteht. Oder er kann den Unternehmer wegen Schadensersatzes belangen. Und er darf, wie eingangs beschrieben, ohne irgendeine Frist einzuhalten, einen Gutachter einschalten, den der Bauunternehmer später bezahlen muss. Außerdem kann er eine so genannte Ersatzvornahme beauftragen. Das heißt, er darf eine Fremdfirma mit der Beseitigung des Schadens beauftragen – und der Verursacher bezahlt die Rechnung. Er kann auch zunächst Vorschuss für diese Kosten verlangen. Ist es allerdings erst einmal so weit gekommen, muss der Bauherr in der Regel ohnehin seine Rechte, Kosten und Auslagen vor Gericht einklagen. Das kann Jahre dauern. Deshalb lohnen sich die anwaltliche Vertragskontrolle vor Abschluss des Bauvertrags durch den Fachanwalt für Baurecht ebenso wie die laufende Qualitätskontrolle (Bauüberwachung) durch einen unabhängigen Sachverständigen: Beide erkennen viele Probleme im Bauablauf – lange, bevor sie sich zu Baumängeln entwickeln.

Rechtsanwalt Lars-Ole Ansteeg, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Dr. Lohsin & Partner, Schlachte 31, 28195 Bremen, Tel. 0421.9898320 

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