Neues Bauvertragsrecht:

Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau

Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten. Es umfasst die §§ 650 a bis 650 v des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und gilt für alle ab diesem Tag geschlossenen Verträge. Neu im BGB ist auch der sogenannte Verbraucherbauvertrag. Er verbessert die Rechtslage der privaten Bauherren. Verbraucher, die schlüsselfertig auf eigenem Grundstück neu bauen oder ganz umfassend sanieren wollen, ohne einen Architekten mit der Planung zu beauftragen, haben nun endlich auch (unter anderem) das Recht auf eine konkrete Baubeschreibung.

Geregelt wird das in mehreren Paragraphen: § 650i BGB definiert den Verbraucherbauvertrag an sich, die §§ 650j, 650k BGB die Baubeschreibungspflicht im Speziellen, und Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) listet in seinem § 2 den Inhalt der Baubeschreibung auf. Bauherren sollten diese Gesetze frühzeitig lesen beziehungsweise sich dazu vom Fachanwalt für Baurecht beraten lassen!

Angebote endlich vergleichbar

Früher waren viele Baubeschreibungen sehr vage. Oft fehlten Hinweise auf Material, Konstruktion, Dimension und technische Ausstattung des geplanten Hauses. Offen blieb vielfach sogar, welche Leistungen im angebotenen Preis enthalten waren und welche überraschenden, zusätzlichen Extrakosten verursachen würden. Ungenaue Baubeschreibungen machten es Bauherren oft unmöglich, verschiedene Angebote zu vergleichen oder mit ihrem Budget genau zu planen.

Baubeschreibung wird Vertragsinhalt

In Zukunft haben Bauherren, die ohne eigenen Architekten schlüsselfertig bauen, das Recht auf eine Baubeschreibung – und diese muss sehr konkret sein. Sie wird im Regelfall auch automatisch Vertragsinhalt, es sei denn, Bauherren und Baufirma vereinbaren konkrete Änderungen. Ob Änderungen nötig oder sinnvoll sind, sollten Bauherren während der Vertragsprüfung mit einem unabhängigen Bauherrenberater besprechen. Denn manche Änderungswünsche sind technisch nachteilig, schwierig in der Bewirtschaftung und Wartung oder führen später zu deutlichen Mehrkosten.

Hinweise auf Unwägbarkeiten

Selbst konkrete Baubeschreibungen enthalten manchmal Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können. Das kann zum Beispiel die Beschaffenheit des Baugrunds sein. Ist dieser bei Vertragsschluss noch unbekannt, lassen sich auch Gründung und Keller nicht seriös planen und kalkulieren. Je nach Boden variieren die Kosten für den Bau des Kellers oder der Bodenplatte ganz erheblich. Das kann die Finanzierung der Bauherren ins Wanken bringen, und Bauherren sollten solche Punkte in keinem Fall ungeklärt lassen, bevor sie einen Vertrag unterschreiben. Wenn in Zukunft solche Unwägbarkeiten in der Baubeschreibung nicht erwähnt werden und auch der Hinweis auf mögliche Mehrkosten fehlt, dann kann sich der Bauunternehmer schadensersatzpflichtig machen: Die Baubeschreibung stellt einen Spezialfall vorvertraglicher Informationspflichten dar, deren schuldhafte Verletzung einen Schadensersatz begründet. Hier hilft ggf. der Fachanwalt für Baurecht.

Änderungen schriftlich vereinbaren

Mitunter haben Bauherren Änderungswünsche. Diese müssen vorab geklärt und in den Vertrag hineinverhandelt werden. Das sollte schriftlich dokumentiert werden, zum Beispiel in einer Extraliste, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung gesondert und datiert unterzeichnen, von der Baufirma und den Bauherren. Sind die Änderungen im Streitfall später nicht beweisbar, gilt die ursprüngliche Baubeschreibung. Besprechen Sie ihre Wünsche vorab mit Ihrem Bauherrenberater, z. B. hier im Großraum Bremen mit Herrn Dipl.-Ing. Architekt Ulrich Schäfer. Herr Schäfer ist unabhängiger Bauherrenberater im Verband Privater Bauherren e. V. (Llyodstr. 1, 28217 Bremen, Tel. 0421 / 396 85 50). Er weiß, was technisch machbar ist und was Sonderwünsche eventuell kosten können.

Termin muss genannt werden

Außerdem muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, muss zumindest die Dauer angegeben werden. So haben Bauherren Planungssicherheit, um ihre Finanzierung, den Umzug und die Kündigung der Mietwohnung zu organisieren.

Abweichungen beim Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag ist einiges anders! Er zeichnet sich dadurch aus, dass stets Haus und Grund zusammen verkauft werden. Ein Bauträgervertrag muss deshalb immer notariell beurkundet werden. Auch beim Bauträgerobjekt steht den Bauherren vorab eine detaillierte Baubeschreibung zu, genauso wie bei jedem Schlüsselfertigobjekt, das Bauherren auf eigenem Grund und Boden ohne eigenen Planer realisieren. Einzige Abweichung: Während beim Verbraucherbauvertrag die Baubeschreibung automatisch Teil des Bauvertrages wird, müssen beim Bauträgervertrag sämtliche Positionen der Baubeschreibung (sowie die abweichenden Wünsche der Bauherren) im Notarvertrag aufgeführt und ebenfalls beurkundet werden.

2 Wochen Zeit für Vertragsprüfung

Der Bauträgervertrag muss also nachher sehr genau abgeglichen werden mit der ursprünglichen Baubeschreibung. Dazu haben Bauherren 2 Wochen Zeit. Der Notar muss Ihnen den Vertragsentwurf entsprechend frühzeitig zukommen lassen. Nutzen Sie diese Zeit und lassen Sie den Vertragsinhalt noch einmal von Ihrem Fachanwalt für Baurecht prüfen, damit nichts vergessen wird.

Rechtsanwalt Lars-Ole Ansteeg

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Dr. Lohsin & Partner, Schlachte 31, 28195 Bremen
Tel. 0421 / 98 98 32 0, www.lohsin-partner.de