Mietrecht und Verbraucherschutz

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Das Problem

Wir hören und lesen es in den letzten Jahren regelmäßig: Der Bundesgerichtshof hat wieder einmal die Rechte der Mieter gestärkt. Immer mehr Klauseln aus Mietverträgen werden von den obersten Zivilrichtern „kassiert“. Die Mieter freuen sich, weil sie Verpflichtungen, die sie in Mietverträgen einmal eingegangen sind, nun nicht mehr erfüllen müssen. Die Vermieter sind ungläubig und fassungslos. Dieser Beitrag soll die Hintergründe beleuchten.

Mietrecht

Das Mietrecht regelt die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt. Es ist Teil des Zivilrechts, das die Rechtsbeziehungen der Bürger untereinander steuert. Das „Bürgerliche Gesetzbuch“ (BGB) trat im Jahre 1896 in Kraft. Die Grundnormen der mietrechtlichen Regelungen sind dabei im wesentlichen gleich geblieben. Schon 1896 hieß es: „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Der Vermieter hat dem Mieter die vermietete Sache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten.“

Diese Grundregeln finden sich auch im heute aktuellen BGB praktisch wortgleich wieder. Vereinfacht gesprochen erhält der Vermieter im Wohn- und Gewerberaummietrecht Geld für die Überlassung und muss dafür die Mietsache in Ordnung halten. Andererseits gilt im bürgerlichen Recht schon immer der Grundsatz der Vertragsfreiheit, der seine Grenzen in ausdrücklichen gesetzlichen Verboten oder der Sittenwidrigkeit findet. Also sind die gesetzlichen Regelungen nur Leitbilder oder gelten, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Da das Gesetzeskorsett nicht immer passen wollte, haben Mieter und Vermieter schon immer eine Vielzahl abweichender Regelungen vereinbart. Immer ging es um die Frage, was wer im Mietverhältnis nun exakt tun muss, das heißt, es ging um die Abgrenzung der Pflichtenkreise. Um eine den Belangen beider Parteien gerecht werdende Lösung zu erreichen, war bereits im Jahre 1934 zwischen dem Zentralverband Deutscher Haus- und Grundstücksbesitzervereine und dem Bund Deutscher Mietvereine ein Vertragsformular ausgearbeitet worden, das die Bezeichnung „Deutscher Einheitsmietvertrag“ erhielt. Das Bundesjustizministerium ersetzte dieses Muster dann 1976 durch den sogenannten „Einheitsmietvertrag 76“. Wesentliche Regelungen dieser Vertragsmuster würden heute beim Bundesgerichtshof „durchfallen“. Der Grund hierfür liegt im Verbraucherschutzgedanken.

Verbraucherschutz

Der Verbraucherschutz hat in Deutschland Tradition. Bereits in den 50er Jahren eröffneten in Deutschland erste Verbraucherzentralen. Die Rechtsprechung erlaubte Warentests. Neben anderen Gesetzen wie beispielsweise Regelungen zur Arzneimittelzulassung trat 1977 erstmals ein Gesetz in Kraft, welches in erheblicher Weise auch in bereits bestehende Verträge eingriff: Das Gesetz über allgemeine Geschäftsbedingungen (AGBG).

Der verbraucherpolitische Gedanke war, dass verhindert werden sollte, dass Unternehmen und Kaufleute die Vertragspartner, insbesondere Verbraucher mit formelhaften Klauselwerken, dem sogenannten „Kleingedruckten“ an Bestimmungen binden, die einseitig zu Lasten der Verbraucher (Kunden) gehen. Durch dieses Gesetz wurde die Wirksamkeit von einseitig vorgegebenen Vertragsklauseln nicht an Begriffen wie „Verstoß gegen gesetzliche Verbote“ oder „Sittenwidrigkeit“ geprüft. Die Unwirksamkeit einseitig vom sogenannten „Verwender“ vorgegebenen Vertragsklauseln wurde fortan an Begriffen wie „unangemessene Benachteiligung“ oder mangelnde „Transparenz“ gemessen. Im Zuge der Schuldrechtsreform des Zivilrechts wurde dieses Gesetz dann im Jahre 2002 weitgehend inhaltsgleich in das BGB „verpflanzt“ (§§ 305 bis 310 BGB).

Mietrechtliche Konsequenzen

Seit der Schuldrechtsreform des Jahres 2002 ist klar, dass es sich bei Mietverträgen, die der Vermieter dem Mieter vorlegt schon bei der Absicht, ein Formular mehrfach zu verwenden, um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und jedenfalls der Wohnraummieter „Verbraucher“ und damit besonders schutzwürdig ist. Die Folge dieser gesetzlich vorgegebenen Wertung sind die Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen, die sich wieder und wieder damit beschäftigen, ob die in einem Mietvertrag enthaltenen (generellen) Regelungen die Grenzen der „unangemessenen Benachteiligung“ sowie des „Transparenzgebots“ erreicht oder überschreitet.

In Mietverträgen enthaltene „starre“ Renovierungsfristen für den Mieter sind danach ebenso unwirksam wie „Farbwahlklauseln“, „Tapetenklauseln“ oder „Abgeltungsklauseln“ bei nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Manchmal gewinnt man den Eindruck, dass die Vermieterverbände gar nicht schnell genug auf höchstrichterliche Entscheidungen zu einzelnen Vertragsklauseln reagieren können: Hat man gerade das Vertragswerk aktualisiert, dann kommt schon wieder das nächste Urteil …

Anwaltliche Beratung

Für den Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht nimmt die Prüfung der Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln einen breiten Raum ein – für die Beratung von Vermietern genauso wie auch für den Mieter -. Die mietrechtlichen Auswirkungen von unwirksamen Vertragsklauseln sind dabei enorm: Ist eine Regelung des Mietvertrages nichtig, dann gilt das Gesetz (BGB). Und wie war das noch? Zur Wiederholung (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB): Der Vermieter muss die Wohnung dem Mieter in vertragsgemäßem Zustand überlassen … und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Verbraucher(Mieter)schutz eben.